Los contratos de alquiler firmados desde el 6 de marzo de 2019 están regulados por la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos que incorpora las reformas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
IMPORTANTE: Próximament el Congreso de los Diputado deberá convalidar el Real Decreto – ley 7/2019. En caso de que no se convalide, esté se derogará y será de nuevo aplicable la LAU de 2013.
Las principales novedades que introduce el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, respecto de la anterior normativa sobre alquiler consisten en:
- La ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler hasta los 5 años, cuando el arrendador sea persona física y hasta los 7 años si se trata de una persona jurídica (respecto de los 3 años que establecía la anterior normativa).
- La limitación de la fianza y garantías adicionales exigibles, que no podrán exceder de dos mensualidades.
- Todas las ventas de una vivienda arrendada tendrá efectos frente a terceros, con independencia de que el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
- En los supuestos en los que no se quiera renovar el contrato de alquiler, el arrendador debe cumplir con un plazo de preaviso de 4 meses y el arrendatario con 2 meses.
- Se amplía la prórroga tácita a 3 años, respecto del año que regulaba la anterior LAU.
- Cuando el arrendador necesite la vivienda para sí mismo, sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación/divorcio, deberá comunicarlo al arrendatario con un plazo mínimo de dos meses. Siempre y cuando el arrendador sea persona física y se haya cumplido el primer año de contrato. Para el caso de que la vivienda no sea ocupada en el plazo de 30 días, el arrendatario podrá optar entre: (i) reponer su derecho por el plazo de cinco años con indemnización por el desalojo, o (ii) ser indemnizado con una mensualidad por cada año de contrato que quedará pendiente de cumplir, hasta un máximo de cinco años.
- Los gastos de formalización y gestión del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
- En relación a la actualización de la renta, la partes pueden pactar su actualización y el índice al que se verá referenciado. En defecto de pacto, la misma no se podrá actualizar por encima del Índice de Garantía de Competitividad.
- Se creará un índice de referencia del precio del alquiler de vivienda con el objetivo de aumentar la información sobre el mercado del alquiler y aportar mayor transparencia en el desarrollo de la actividad.
- Por último, se refuerza la subrogación del contrato de alquiler en caso de fallecimiento del arrendatario respecto de los colectivos más sensibles (mayores de 65 años, discapacitados y menores).
