El IBI en los contratos de arrendamientos urbanos.

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El IBI en los contratos de arrendamientos urbanos.

El pasado 22 de septiembre entró en vigor en Cataluña la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Dicha normativa, afecta a un total de 60 municipios catalanes calificados como áreas con mercado de vivienda tenso.

El objetivo de esta regulación, de momento transitoria (puesto que la misma tiene una duración máxima de un año), es frenar el aumento desmedido del precio de los alquileres, estableciendo a tal efecto que los contratos de arrendamiento que se firmen tras su entrada en vigor, no pueden aumentar el precio respecto del contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no pueden tampoco, superar el índice de referencia de precios fijado por la Generalitat. Quedan exceptuados algunos supuestos, entre los que se incluyen, por ejemplo, los contratos de alquiler para los casos de obra nueva.

Ante esta nueva regulación, la respuesta del mercado inmobiliario no se ha hecho esperar y pese a que han ajustado los precios a dicho índice de referencia, han aumentado consecuentemente en los portales de oferta de alquileres, los anuncios que incluyen la aclaración “Los gastos de comunidad y el IBI no están incluidos en el precio y son a cargo del arrendatario”. Dicha nueva condición, está generando grandes dudas legales entre los consumidores, pues se trata de una fórmula del mercado inmobiliario que parece querer compensar la imposibilidad de aumentar el precio del importe de la renta.

En los últimos meses han aumentado esta clase de anuncios: "Los gastos de comunidad y el IBI no están incluidos en el precio y son a cargo del arrendatario”.

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Lo cierto, no obstante, es que esta estipulación no es nueva, pero tampoco había sido hasta este momento, tan frecuente como lo es ahora. La respuesta de si es legal hacer soportar al arrendatario los gastos de comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) la encontramos en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que dice literalmente:

“Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”

La norma, exige que dicho pacto conste por escrito y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. En caso de que la cláusula del contrato de arrendamiento sea genérica, esto es, no determine claramente el importe anual para dichos gastos, devendría nula.

Así, pese a ser válida la posibilidad de imponer a los arrendatarios dichos gastos, el pago por el arrendatario del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) escapa a todo sentido común puesto que, al ser un impuesto estatal y de competencia municipal, el sujeto pasivo del mismo viene determinado en al artículo 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que dispone al efecto que:

Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto”.

No obstante, dicha ley añade en su párrafo segundo, lo siguiente:

“Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.

De este modo, a menos que se aborde una reforma legal (de ámbito estatal) en este sentido, parece ser que, a fecha de hoy, a priori, no hay ningún problema para repercutir dicha obligación de pago a los arrendatarios.

"A fecha de hoy, a priori, no hay ningún problema para repercutir dicha obligación de pago a los arrendatarios". .

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